房屋租赁合同纠纷二审，为当事人驳回上诉

律师观点分析

案情简介：
上诉人（一审原告）：胡XX，男，汉族，住天津市河西区。

被上诉人（一审被告）：刘XX，男，汉族，无职业，住天津市南开区。

委托诉讼代理人：倪X，天津XX律师。

一审第三人：史XX，男，汉族。

上诉人胡XX因与被上诉人刘XX及一审第三人史XX房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡XX、被上诉人刘XX的委托诉讼代理人倪X到庭参加诉讼。一审第三人史XX经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

胡XX上诉请求：

1．撤销一审判决，改判刘XX退还胡XX10000元定金，赔偿天津XX银行“喵喵贷”所产生的利息642.55元（按照日利率0.0180％计算）；

2．追究刘XX刑事责任；

3．一、二审诉讼费由刘XX承担。

事实和理由：胡XX未与刘XX签订合同是因为刘XX无法提供史XX与原房东的租赁合同，也无法证明史XX、刘XX有权转租商铺。一审判决对此未予查明。史XX与李X签订的租赁合同中约定不得转租，刘XX无权转租，也无权收取定金，涉嫌诈骗。

刘XX辩称，不同意胡XX的上诉请求。其主要答辩意见是：一审法院已经结合双方陈述和证据查明，胡XX未签订合同的原因是其无法支付后续价款。刘XX收定金后立刻关闭店面并遣散员工，因胡XX无法支付尾款并签订合同，产生了损失。刘XX与李X是夫妻关系，刘XX支付涉案房屋的租金，不存在未经许可转租的情形。刘XX同意一审判决。

史XX未到庭参加诉讼，庭后提交书面意见称胡XX与刘XX间的纠纷与其无关。史XX同意一审判决。

胡XX向一审法院起诉请求：

1．依法判决刘XX退回房屋转让金10000元，并赔偿银行贷款所产生的利息（贷款为天津XX银行“喵喵贷”，日利率0.01810%，截止2019年12月10日，利息为280.55元）；

2．判决刘XX承担诉讼费。

一审法院认定事实：刘XX与史XX系房屋租赁关系，刘XX承租史XX出租的房屋经营涉案的皇茶店。后刘XX欲转让该店并对外发布转让信息，胡XX获知该信息后即于2019年６月中下旬与刘XX联系，经协商，胡XX、刘XX于2019年7月6日达成口头协议，约定：胡XX当日给付刘XX10000元，2019年7月8日胡XX、刘XX签订合同，胡XX给付刘XX店铺转让费20000元及2019年度房屋租金81000元（以上共计101000元，含7月6日已给付的10000元），7月8日起交付店铺、计算租金，2020年以后的租金胡XX与史XX协商，与刘XX无关。2019年7月6日，即胡XX、刘XX双方口头约定的当日，胡XX向刘XX支付10000元，刘XX于7月7日向胡XX微信确认，内容为：今收到转鞍山西道307号皇茶店定金一万元收款人刘XX。同日，胡XX向刘XX发微信表示因其贷款尚未到账，故7月8日不能与刘XX签订协议。此后胡XX、刘XX双方微信沟通中可证明，胡XX表示因7月8日不能签订协议收取店铺，要求刘XX减免1000元，即将原订的101000元价款变更为100000元，且表示胡XX向刘XX支付的10000元为订金，并要求刘XX出示其与史XX及史XX与房屋权利人的相关手续。刘XX表示为了在7月8日向胡XX交付店铺，其已于7月6日停业，即使7月8日胡XX不予其签订协议，双方约定的101000元价款也不能改变，且表示胡XX向其支付的10000元为定金。

一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，胡XX、刘XX于2019年7月6日口头约定的店铺转让协议系当事人真实意思表示，双方对店铺转让价款及交付时间、年内租金数额及给付时间、此后租赁事宜、签订书面协议的时间等均达成一致，且胡XX已向刘XX支付10000元，结合双方口头约定的内容及微信记录，应认定该10000元为胡XX向刘XX支付的定金，后因胡XX不能于7月8日向刘XX支付约定的91000元价款而致未签订书面协议，故应认定为胡XX违约，现胡XX诉请刘XX返还10000元并承担利息损失，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，胡XX主张刘XX退回房屋转让金10000元，并赔偿银行贷款所产生的利息（贷款为天津XX银行“喵喵贷”，日利率0.01810%，截止2019年12月10日，利息为280.55元），无事实及法律依据，一审法院不予支持。

一审法院判决：“驳回原告胡XX的诉讼请求。案件受理费50元，由原告胡XX负担”。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人胡XX未提交新证据。被上诉人刘XX提交天津市南开区房地产管理局劳动服务中心与史XX签订的租赁合同，用以证明其史XX承租包含涉案场地在内的租赁物是合法的，刘XX使用涉案场地得到史XX许可，对此史XX一审已经认可。胡XX质证称，史XX在第一次见面时拒不出示该合同，一审陈述合同是口头的，刘XX与李X的关系也无法核实，胡XX不认可证据的真实性和证明目的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上述证据可以证明涉案租赁房屋的租赁流转关系，本院予以采信。一审认定的其他事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为刘XX是否应向胡XX返还定金并赔偿利息。本案中双方以口头合同的形式约定了签订正式书面合同的时间、店铺转让价款、交付时间及租金等内容。根据口头合同的约定，胡XX交付给刘XX10000元。刘XX在收款微信中确认为定金，胡XX并未表示异议。因此，一审法院认定该款为定金，并无不当。涉案定金是为担保双方订立书面租赁合同而设立的。胡XX在交付定金后向刘XX表明因贷款未到账，不能在约定时间签订书面合同，并要求刘XX减免转让费。因双方未能达成新的一致意见，致使双方没有签订书面合同。应认定胡XX拒签书面合同构成违约，根据定金罚则，违约方无权要求返还定金。胡XX作为违约方主张刘XX返还定金并赔偿利息，理据不足。胡XX主张史XX、刘XX违法转租，但并未提交证据予以证实，本院不予采信。胡XX主张追究其他当事人刑事责任，不属于本案民事案件审理范围，本院不予支持。对胡XX的各项上诉请求，本院不予支持。

综上所述，胡XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，缺席判决如下：

驳回上诉，维持原判。